リースバックに審査はある？査定との違いと利用条件・確認されるポイントを解説
「リースバックを利用したいけれど、住宅ローンのような審査があるのだろうか」
「年齢や収入、住宅ローンの残債が理由で、断られないだろうか」
住み慣れた家で暮らし続けたいと思っていても、審査に不安があり、相談をためらう方もいるのではないでしょうか。
結論からいうと、リースバックにも審査はあります。
ただし、住宅ローンの審査とは目的や確認事項が異なり、年齢や収入だけで利用の可否が決まるわけではありません。
この記事では、査定と審査の違い、審査で確認される4つのポイント、利用が難しくなるケース、相談前の準備を具体的に解説します。
リースバックに審査はある？
リースバックは、不動産会社などに自宅を売却し、その買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。金融機関から融資を受ける取引ではないため、住宅ローンと同じ審査ではありません。
主に確認されるのは、「不動産会社がその住宅を買い取れるか」と「売却後の家賃を継続して支払えるか」の2点です。物件の評価、ローンの残債、家賃負担、権利関係などを総合して利用できるかどうかを判断します。
リースバックの「査定」と「審査」は何が違う？
査定は自宅をいくらで買い取れるかを検討するもの、審査は提示された条件で売買と賃貸借契約を成立させられるかを判断するものです。
| 比較項目 | 査定 | 審査 |
| 目的 | 買取価格や家賃の目安を検討 | その条件で利用できるか判断 |
| 主な確認内容 | 立地・築年数・建物の状態・周辺相場 | ローン残債・家賃の支払い能力・権利関係 |
| 注意点 | 査定額は確定価格ではない | 査定額が出ても利用できない場合がある |
一般的には査定を経て契約条件を確認しますが、査定と審査が必ず独立した工程とは限りません。事業者によっては、査定の段階から住宅ローン残債や家賃の支払い能力を確認します。
査定では物件の価格を確認する
査定では立地、築年数、広さ、建物の状態、周辺の売買事例などを調べます。リースバックでは売却後も元の所有者が賃借人として生活するため、将来の売却のしやすさや家賃とのバランスも考慮されます。したがって、通常の不動産売却と同じ価格になるとは限りません。
机上査定で概算額が提示されても、訪問査定や追加調査によって金額・条件が変わる場合があるので注意しましょう。
審査ではリースバックが成立するかを確認する
たとえば査定額が3,000万円でも、住宅ローンが3,500万円残っていれば、売却代金だけでは完済できません。また、ローンを完済できても、毎月の家賃が家計に対して高すぎる場合は、賃貸借契約が難しくなることがあります。
このように、査定では価格が提示されても、実際に契約できるかどうかは別の判断となります。
リースバックの審査で確認される4つのポイント
| 確認されるポイント | 主な内容 |
| 物件の価値・売却しやすさ | 立地、建物の状態、再販売の需要 |
| 住宅ローンの残債 | 売却代金等で完済・抵当権抹消ができるか |
| 売却後の家賃の支払い能力 | 収入、手元資金、毎月の生活費 |
| 共有名義・権利関係 | 共有者の同意、差し押さえの有無など |
1. 物件の価値・売却しやすさ
リースバック会社は住宅を買い取り、賃貸住宅として保有したり、将来的に売却したりします。そのため、駅からの距離、周辺の住宅需要、建物の劣化状況などに加え、将来の売却のしやすさも確認されます。
たとえば、再建築不可物件や法令上の制約がある住宅、深刻な雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きなどがある住宅は、買い取りが難しくなったり、査定額に影響したりする場合があります。
ただし築年数が古いだけで一律に利用できないわけではありません。土地の価値や立地、修繕状況などを踏まえて個別に評価されます。
2. 住宅ローンの残債
住宅ローンが残っていてもリースバックは検討できます。ポイントは、売却代金や自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかです。
| 比較項目 | ケースA | ケースB |
| リースバックの売却価格 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 住宅ローン残債 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 売却価格と残債の差額 | ＋500万円 | ▲500万円 |
| 見通し | 売却代金で完済できる | 不足分への対応が必要 |
※上の例では売却に伴う諸費用は考慮していません。
ケースAは売却価格がローン残債を上回るアンダーローン、ケースBは残債が売却価格を上回るオーバーローンです。ケースBでは不足する500万円を自己資金などで補えなければ、通常の売却は難しくなります。
3. 売却後の家賃を支払えるか
リースバックでは、自宅を売却したあとも同じ家に住み続けられますが、毎月の家賃が発生します。そのため、給与や年金などの収入、預貯金、売却後に手元に残る資金などから、継続して家賃を支払えるかが確認されます。
たとえば、年金収入のみで生活している方でも、売却後の手元資金が十分にあり、家賃を支払える見込みがあれば、利用できる可能性があります。
また、リースバックでは買取価格と家賃が連動する場合があるため、売却価格を高く設定すると、家賃負担も大きくなることがあります。
審査を受ける際は、現在の収入だけでなく、今後の生活費や居住予定期間も踏まえて、無理のない家賃か確認しておくとよいでしょう。
4. 共有名義や権利関係に問題がないか
夫婦や親子などで住宅を共有している場合、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。共有者の一人が反対していれば、通常はそのまま自宅全体の売却を進められません。
差し押さえ、相続登記の未了、所有者本人の意思確認が難しい場合なども、契約前に確認や対応が必要になります。特に高齢の所有者については、契約内容を理解し、自身の意思で契約できる状態かを確認することも欠かせません。
リースバックを利用しにくいケース
| ケース | 主な理由 | 検討できる対応 |
| 大幅なオーバーローン | 売却代金だけでローンを完済できない | 自己資金や債権者との相談を検討 |
| 再建築不可・大きな建物不具合 | 再販売や維持管理に制約がある | 条件を確認し、取り扱える会社に相談 |
| 家賃負担が大きい | 家賃支払いの継続が難しい | 価格と家賃のバランスを見直す |
| 共有者の同意がない | 自宅全体の売却を進められない | 共有者と売却方針を確認 |
| 差し押さえなどの権利上の問題 | 通常の売却手続きに支障がある | 関係する債権者などに相談 |
該当する項目があっても、すべての会社で利用できないと決まるわけではありません。物件の取り扱い基準や契約条件は事業者によって異なります。
ただし、審査に通れば希望する期間ずっと住めるという意味でもありません。普通借家契約か定期借家契約かによって、更新・再契約の扱いは異なります。契約期間や賃料改定などの条件は、必ず契約前に確認しましょう。
リースバックの審査前に確認しておきたいこと
審査に向けて書類だけを準備するのではなく、「売却後にどのような暮らしを実現したいか」まで整理しておくと、相談が具体的になります。住宅ローンを完済したいのか、毎月の負担を見直したいのか、子どもの独立まで住み続けたいのかによって、希望する価格や家賃、契約期間は異なるからです。
| 確認事項 | 整理する内容 |
| 住宅ローンの残高 | 残高証明書や返済予定表で残債・返済額を確認 |
| 自宅の名義 | 登記事項証明書で共有者や権利関係を確認 |
| 無理なく支払える家賃 | 収入・生活費・預貯金から月額上限を考える |
| 希望する居住期間 | 何年住みたいか、その後に住み替える予定があるか |
| 実現したい暮らし | ローン完済、生活費の確保、転居時期の調整など |
売却後の暮らしについて希望を整理しておくことで、買取価格や家賃、契約期間など、どの条件を優先すべきか判断しやすくなります。
すべてを正確に把握してから相談する必要はありません。わかる範囲で状況と希望を伝えれば、必要な確認事項を整理する第一歩になるでしょう。
まとめ｜査定額だけでなく利用条件まで確認する
リースバックには審査がありますが、住宅ローンとは判断基準が異なります。主な確認事項は、物件の価値、住宅ローン残債、売却後の家賃の支払い能力、共有名義などの権利関係です。
査定額が提示されても、必ず契約できるわけではありません。また、利用できたとしても、家賃や賃貸借契約の条件が希望する暮らしに合っているかを確認することが欠かせません。
グッドライフなら審査への不安から売却後の暮らしまで相談できる
リースバックを利用できるか不安があっても、ご自身で難しいと判断する必要はありません。
グッドライフでは、自宅の査定額に加え、住宅ローンの残債や売却後の家賃、今後の生活費などを踏まえ、リースバックの利用についてご相談いただけます。
たとえば、売却代金でローンを完済できるか、完済後にどのくらい資金が残るか、毎月の家賃を無理なく支払えるかを一緒に確認することが可能です。
また、あと5年間は今の家で暮らしたい場合には、5年間の家賃総額や将来の住み替え費用を想定し、その後の暮らしを見据えた資金計画を考えられます。
リースバックを利用できるかどうかだけでなく、その後も希望する暮らしを続けられるか。住み慣れた家を離れずに、これからの生活を安心して検討するために、まずはグッドライフへお気軽にご相談ください。