抵当権がついていてもリースバックはできる？査定額と住宅ローン残債から利用条件を解説
「住宅ローンが残っている家でも、リースバックは利用できるのだろうか」
「抵当権がついていると、自宅を売却できないのでは？」
このような疑問を持つ方もいるでしょう。
抵当権がついている自宅でも、売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消できれば、リースバックを利用できる可能性があります。
ただし、住宅ローン残債が買取価格を上回る場合は、利用が難しくなることもあります。
この記事では、抵当権とリースバックの関係や、住宅ローン残債と査定額による利用条件の判断方法、抵当権抹消の費用・手続きについて解説します。
抵当権がついていてもリースバックは利用できる？
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸借契約を結ぶことで、同じ家に住み続けられる仕組みです。住宅ローンが残っているからといって、必ずしも利用できないわけではなく、ポイントは売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかです。
住宅ローンが残っていても利用できるケース
例えば、住宅ローン残債が1,500万円、リースバック会社の買取価格が2,500万円であれば、売却代金からローンを完済できる見込みがあります。
売却代金だけで足りなくても、不足分を自己資金で補える場合は利用できる可能性があります。なお、実際の利用可否は物件の状況や家賃の支払能力なども踏まえて判断されます。
抵当権を抹消できない場合は利用が難しい
住宅ローンを完済できず、抵当権を抹消できない場合、一般的なリースバックの利用は難しくなります。抵当権が残った不動産を取得すると、買主であるリースバック会社にも担保権実行のリスクが残るためです。まずは住宅ローン残債と実際の買取査定額を確認しましょう。
抵当権とは？リースバックで抹消が必要な理由
抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利です。住宅ローンを利用した自宅には、一般的に抵当権が設定されます。
住宅ローンと抵当権の関係
抵当権が設定されていても、自宅の所有者は借入者本人です。ただし返済が滞った場合、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけるなどして貸付金を回収することがあります。そのため、買主が安心して所有権を取得できるよう、売却時には原則として抵当権を抹消します。
売却代金で返済し、抵当権を抹消する
売却前に手持ち資金だけでローンを完済する必要があるとは限りません。不動産売買では、決済日に買主から受け取る代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消に必要な手続きを同時に進めるのが一般的です。
一般的には、売却代金の決済・住宅ローンの一括返済と、抵当権抹消に必要な書類の確認を同じ日に進めます。金融機関や司法書士と事前に調整し、抹消登記を申請する流れです。ローンを完済しても登記簿の抵当権は自動では消えません。
ローン残債と査定額でわかるリースバックの利用可能性
利用可能性を考える際は、住宅ローン残債とリースバック会社の買取価格を比較します。
| 状態 | 住宅ローン残債と買取価格 | 利用の見通し |
| アンダーローン | 買取価格が残債を上回る | 諸費用も含めて完済できれば検討しやすい |
| オーバーローン | 残債が買取価格を上回る | 不足分の自己資金などが必要になる |
アンダーローンなら利用を検討しやすい
住宅ローン残債1,500万円に対して、リースバックの査定額が2,500万円なら、売却代金から完済できる見込みです。ただし、登記費用など売却時の諸費用も発生するため、手元に残る金額は差額の1,000万円より少なくなります。
オーバーローンは不足分をどう補うかがポイント
住宅ローン残債が2,800万円で、リースバックの査定額が2,500万円の場合、売却代金だけでは300万円不足します。この場合、原則として不足分を自己資金などで補い、ローンを完済する必要があります。
不足分を用意できない場合は、金融機関への相談を含め別の方法を検討しましょう。
通常売却の相場とリースバック査定額は同じではない
リースバックでは、買主が購入後に賃料収入を得ることや、将来の売却可能性を踏まえて買取価格を決めます。そのため、通常の仲介売却の相場より買取額が低くなることがあります。通常売却の相場だけで判断せず、リースバック会社の査定結果をもとに、住宅ローンを完済できるか確認しましょう。
なお、リースバックの査定方法や買取価格の決まり方については、以下の記事をご覧ください。
抵当権抹消にはいくらかかる？主な費用を確認
リースバックの売却代金から住宅ローンを完済する際は、抵当権抹消登記の費用や一括返済に伴う手数料も確認しましょう。必要な費用は不動産の登記状況や借入先によって異なります。
なお、住宅ローンを完済できても、リースバックでは売却後に毎月の家賃が発生します。そのため、売却価格とローン残債だけでなく、諸費用を差し引いた手元資金や、売却後の家賃負担も確認しておきましょう。
抵当権抹消登記とローン完済で発生する費用
| 費用 | 目安・考え方 | 注意点 |
| 登録免許税 | 原則、不動産1個につき1,000円 | 土地1筆・建物1棟なら計2,000円。敷地の筆数などで変動 |
| 司法書士報酬 | 依頼先によって異なる（事前に見積もり） | 書類の取得費用等が別にかかる場合もある |
| 住宅ローンの全額繰上返済手数料 | 金融機関・借入商品・手続き方法によって異なる | 手数料のほか経過利息が発生する場合もある |
※上記は抵当権抹消・ローン完済に直接関係する費用です。売却全体では別の諸費用や税金が生じる場合があります。マンションの土地の筆数などは登記事項証明書で確認してください。
費用を支払うタイミングにも注意
売却代金からローンの返済や諸費用を精算できる場合もありますが、必ずしもすべての費用を当日に売却代金から差し引けるとは限りません。売却代金だけでは返済額と費用を賄えない場合、自己資金の準備が必要になることもあります。決済前に金融機関、リースバック会社、司法書士と支払方法を確認しておきましょう。
リースバックを利用するまでの基本的な流れ
1．住宅ローンの残債を確認する
返済予定表や金融機関の案内で残債を確認し、決済予定日時点の一括返済額、経過利息、繰上返済手数料を調べます。住宅ローンが複数ある場合や共有名義などの場合は、抵当権の権利関係も整理しましょう。
2．リースバック会社に査定を依頼する
物件の買取価格と売却後の家賃をセットで確認します。金額だけでなく、普通借家契約・定期借家契約など賃貸借契約の条件、再契約の扱い、買い戻しを希望する場合の条件も確認することが大切です。
3．金融機関・司法書士と決済を調整する
提示された買取価格で完済できる見込みが立ったら、金融機関へ売却と全額繰上返済の予定を連絡します。申込期限や必要書類は金融機関によって異なるため、早めの確認が必要です。決済当日は、売買代金の授受、ローン返済、抵当権抹消のための書類確認などを司法書士や金融機関と連携して進めます。
4．売却後は賃貸借契約に基づいて住み続ける
売却後は所有者ではなく賃借人として、契約で決めた家賃を支払います。更新や再契約の条件、設備の修繕負担などは契約前に書面で確認しましょう。
なお、リースバックの家賃相場や家賃が決まる仕組みについては、以下の記事をご覧ください。
オーバーローンで利用が難しい場合の対処法
自己資金で不足額を補えるか確認する
不足額が比較的小さい場合は、預貯金などで差額や諸費用を補えるか検討します。ただし、返済を優先して生活予備費がなくなると、売却後の家賃負担が重くなりかねません。手元に残すべき資金も含めて判断しましょう。
通常売却や住み替えも比較する
リースバックの買取価格ではローンを完済できなくても、通常の仲介売却ならより高い価格で売れる可能性があります。ただし、通常売却の場合は住み替え先の確保が必要です。自宅に住み続けることと、借入の整理・資金確保のどちらを優先するか考えましょう。
返済が難しい場合は早めに金融機関へ相談する
住宅ローンの返済が滞るおそれがある場合、延滞が進む前に借入先へ相談することが重要です。返済条件の見直しや、金融機関の同意を得て売却する任意売却などが検討対象になる場合もあります。ただし、任意売却とリースバックの併用が必ず認められるわけではありません。個別の条件確認が必要です。
抵当権とリースバックに関するよくある質問
住宅ローンを完済していれば抵当権は自動で消えますか？
いいえ。完済すると担保する債権は消滅しますが、登記簿上の抵当権の記録を消すには、原則として抵当権抹消登記を申請する必要があります。書類の準備や申請方法は金融機関・司法書士に確認してください。
抵当権が複数設定されている場合でも利用できますか？
抵当権の順位や担保する債務、各金融機関の対応により異なります。原則として売却に必要な担保権を抹消できるか確認する必要があるため、登記事項証明書などで権利関係を整理して相談しましょう。
住宅ローンの返済が遅れていても利用できますか？
返済遅延があるだけで一律に利用できないと決まるわけではありません。ただし、延滞状況や期限の利益の喪失、競売手続きの進行状況などによって選択肢は変わります。早い段階で金融機関とリースバック会社へ相談することをおすすめします。
まとめ｜抵当権の抹消と売却後の資金計画をセットで確認しよう
抵当権がついている家でも、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、リースバックを利用できる可能性があります。まずは住宅ローン残債と実際の買取査定額を比較し、諸費用を差し引いた手元資金を確かめましょう。
また、リースバックは自宅に住み続けられる一方で、売却後は毎月の家賃が発生します。住宅ローンを完済することだけを目的にせず、今後の家計や住まいの選択肢まで含めて判断することが大切です。
リースバックのご相談はグッドライフへ
抵当権がついている自宅でも、住宅ローンの残債や物件の査定額によっては、リースバックを利用できる可能性があります。ただし、ローンを完済できるかどうかだけでなく、売却後に手元に残る資金や毎月の家賃まで考える必要があります。
グッドライフでは、お客様の住宅ローン残債や不動産の状況、ご希望の暮らし方を踏まえ、リースバックのご相談を承っています。
「住宅ローンが残っているけれど、今の家に住み続けたい」「査定額を確認してから売却を考えたい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。売却後の生活も見据えながら、ご自身に合った選択肢を一緒に考えていきます。