リースバックの家賃はどう決まる？相場と支払い時の注意点を解説

リースバックによる不動産売却を検討するとき、売却価格と同じくらい重要なのが、売却後に支払う家賃です。

自宅を売却してまとまった資金を受け取れても、毎月の家賃が高ければ、手元の資金は早く減っていきます。反対に、家賃を抑えることを優先すると、売却価格が下がる可能性もあります。

そこで知っておきたいのが、家賃の基本的な計算方法です。

この記事では、実際にリースバック後の家賃が計算できるように、月額家賃の求め方、住み続ける期間から家賃総額を確認する方法まで詳しく解説します。

リースバックの家賃は売却価格と想定利回りから計算できる

リースバックでは、一般的に売却価格と不動産会社が設定する想定利回りをもとに、家賃の目安を計算します。

想定利回りとは、不動産会社が買い取った物件からどの程度の収益を見込むかを表す割合です。

たとえば、売却価格2,000万円の物件に対して想定利回りを年8％とした場合、年間の家賃は160万円が目安になります。

その年間家賃を12か月で割ると、毎月の家賃を計算できます。

月額家賃 ＝ 売却価格 × 想定利回り ÷ 12か月

たとえば、自宅の売却価格が2,000万円、想定利回りが年8％の場合は、

2,000万円 × 8％ ＝ 160万円

160万円 ÷ 12か月 ＝ 約13万3,000円

となり、月額家賃の目安は約13万3,000円です。

売却価格と利回り別の家賃を計算してみる

一般的な想定利回りの相場は、6～13％程度となっています。ただし、利回りの数字だけを見ても、毎月の家賃がいくらになるのかイメージしにくいでしょう。

そこで、売却価格ごとに想定利回りを年6％・8％・10％とした場合の月額家賃を計算すると、以下のようになります。

売却価格が2,000万円の場合、想定利回りが年6％なら月額家賃は10万円、年8％なら約13.3万円、年10％なら約16.7万円です。

想定利回りには幅がありますが、あらかじめ目安を知っておけば、不動産会社から提示された家賃が極端に高くないかを自分でも確認できます。

たとえば、売却価格2,000万円に対して月額家賃が25万円と提示された場合、上の表と比べれば「かなり高いのでは？」と気づき、設定の根拠を確認できます。

※上記は計算方法を理解するための例です。実際に使われる利回りや家賃の設定方法は、不動産会社や物件の条件によって異なります。

リースバックの家賃はどう判断する？

ここまでの計算で、リースバックの家賃がどのくらいになるのか目安を確認できます。ただし、計算上の家賃が分かっただけでは、その条件が自分に合っているかまでは判断できません。

ここからは、不動産売却後に何年住む予定なのか、売却価格とのバランスはどうか、将来も支払いを続けられるかという視点から、提示された家賃の見方を解説します。

家賃は月額ではなく「何年払うか」を計算する

リースバックの家賃を判断するときは、月額だけでなく、住み続ける予定の期間から支払総額まで確認してみてください。

計算式は次のとおりです。

家賃総額 ＝ 月額家賃 × 12か月 × 居住年数

たとえば、月額12万円なら、

3年間で432万円
5年間で720万円
10年間で1,440万円

を支払う計算になります。

つまり、月12万円なら無理なく払えそうに見えても、10年間住めば家賃だけで1,440万円かかります。

リースバックによる不動産売却で受け取った資金を生活資金として使うなら、ここまで計算しておかないと、想定より早く資金が減る可能性があります。

たとえば、住宅ローンの返済や諸費用を差し引いたあとに1,500万円が手元に残ったとしても、月12万円の家賃を10年間支払えば、家賃だけで1,440万円です。

「毎月払えるか」だけではなく、「何年間住めて、その時点で売却代金がどのくらい残るのか」まで確認する。 そうすれば、今の家に住み続ける期間や、その後の住み替え時期も考えやすくなります。

売却価格と家賃はセットで比較する

リースバックによる不動産売却では、売却価格が高い会社を選べば必ず有利になるとは限りません。実際には、何年住むかによって有利な条件が変わります。

短く住むなら売却価格の高さ、長く住むなら家賃の低さが効いてきます。比較するときは、売却価格・月額家賃・住む予定の年数をそろえて確認しましょう。

※売却価格から期間中の家賃総額を差し引いた単純比較です。住宅ローン残債や諸費用などは含みません。

この場合、短く住むなら「高く売れるA社」、長く住むなら「家賃が安いB社」が有利です。

この例では、売却価格に200万円の差がある一方、家賃には月3万円の差があるので、住み続ける期間が長くなるほど、家賃の低いB社のメリットが大きくなる結果になっています。

リースバックの条件を比べるときは、売却価格だけで決めず、何年住む予定なのかまで含めて比較するようにしましょう。

家賃の支払いが続けられるか将来の収入も確認する

契約時には無理なく支払える家賃でも、数年後も同じ状況とは限りません。

退職によって給与収入がなくなったり、医療費や介護費が増えたりすれば、住居費に使える金額も変わります。現在の収入だけで判断せず、今後の収入と生活費を見ながら支払いを続けられるか確認しておきましょう。

住み続ける期間が決まっていない場合は、5年後と10年後など複数のパターンで家賃総額を計算すると、負担の違いが見えやすくなります。

グッドライフでは、売却後の家賃や生活費を含めた賃貸生活シミュレーションを行い、その後の暮らしや将来の住み替えまで含めた資金計画をご提案しています。さらに、将来介護施設への入居や住み替えが必要になった場合には、施設の紹介や見学同行、住み替え支援などにも対応しています。リースバックで今の家に住み続ける期間だけでなく、その先の暮らしまで相談できます。

リースバックの家賃は計算結果と実際の条件をあわせて確認する

リースバックの家賃は、売却価格と想定利回りからおおよその目安を計算できます。ただし、実際の家賃は計算式だけで一律に決まるわけではありません。

不動産会社から家賃を提示されたら、金額だけを見るのではなく、なぜその金額になったのかまで確認してください。 周辺相場や物件条件、売却価格との関係を確認しておけば、提示された条件が自分に合っているか判断しやすくなります。

また、月額だけでなく、何年間住む予定なのかまで含めて家賃総額を計算しておくと、売却後にどの程度の負担が続くのかも見えてきます。不動産売却の査定結果を見るときは、売却価格・月額家賃・住む予定の年数をセットで確認してみてください。

グッドライフでは、成約事例や賃貸募集履歴などを参考に周辺の相場帯を確認したうえで家賃を設定しています。さらに、毎月の支払いを抑えたいといった希望がある場合は、売却価格とのバランスを見ながら条件を調整することもあります。

毎月どの程度までなら無理なく支払えるのかをご相談いただければ、売却価格だけでなく、その後の家賃負担や暮らしまで含めて条件を検討できます。

自宅を売却した場合の価格や毎月の家賃、その後どのくらい住み続けられるかを確認したい方は、今後の暮らし方も含めてご相談ください。