東京圏の住宅需要は長期的に安定

世界には、人口1000万人以上の「メガ大都市圏」が28ヵ所あり、そのトップに君臨するのは日本の首都・東京です。国連発表の「世界大都市ランキング」による2025 年の予測においても、トップの座を保つと予想されています。日本国内においても、東京圏への人口集中は顕著であり、特に単身世帯率が約半数を占め、単身者向け住戸数は需要数に追いついていない状況です。

中古ワンルームが空室に強い理由

都心で安定的に高い需要が見込める単身者向け住戸。その中でも、不動産投資の観点から特に有利だと言えるのが中古ワンルームマンションです。なぜなら、最も借り手がつきやすい賃料の価格帯と言われる5〜7万円の物件を占めるのが、正に中古ワンルームマンションだから。新築や築浅の方が人気があると思われがちですが、8〜10万円前後の賃料と、単身者のニーズには少しズレがあると言わざるを得ません。この“ズレ”が空室期間の長期化をもたらすケースも多いようです。

ますます希少価値が高まる
ワンルームマンション

さらに東京圏の単身世帯に追い打ちをかけるのは、新築ワンルームマンションの開発規制です。 東京都は各区でワンルームマンションの階数、戸数、面積などの制限を設けており、面積が25 m²未満のマンションが建てにくくなっています。これがワンルームマンション不足の原因となっているんです。供給戸数が減っても、都内の好立地な場所の物件に対する賃貸需要は衰えることがないので、既存のワンルームマンションに入居者が集まり、不動産オーナーにとっては長期的で安定的な資産運用ができます。GOODLIFEでは、こうした傾向に着目し、ワンルームマンションに特化した資産運用のお手伝いで実績を積んできました。

年金受取額平均比較 年金受取額平均比較

東京都の人口と単身世帯率

人口 :1315万9388人(国内総人口の 10.3%)
総世帯数 :639万3768世帯
単身世帯数 :292万2488世帯
単身世帯率 :45.7%
老後の備えとして 老後の備えとして


中古物件は物件価格が下がりにくい傾向

一般的に、築年数が経つにつれてマンション等の不動産物件は、価格や家賃が下がっていきます。しかし、「立地のいい都心」に限っては、築 20 年頃を境に物件価格や家賃が下がりにくくなります。

立地のポイントを押さえて
リスクをコントロール

「立地のいい都心」にあてはまる条件とは、概ね「都内の人気エリアにあり、駅から徒歩 10 分圏内」であること。こうした物件であれば長期的な需要が見込めること、駅から「徒歩 10分」を境に賃料に大きく差が生じてしまうことなどを踏まえ、後々、運用に困らないようポイントを押さえた物件を選ぶことが重要です。

年金受取額平均比較 年金受取額平均比較
物件価格や賃料に関するリスク 物件価格や賃料に関するリスク

新築物件より
中古物件がいいって本当?

新築物件と中古物件。同じような立地・条件でマンションを買って住むなら、新築の方が価値があると思いますよね。でも、不動産投資をするという観点で見た場合、一概に新築=価値が高いとは言い切れません。まず、新築物件には「新築である」という付加価値があり、一度でも誰かが住んでしまえばその付加価値を失います。つまり、短期間でも価格の下落幅が大きいということ。
これに対して中古物件は、立地さえよければ価格の下落はなだらか。それに、これまでの入居実績のデータが蓄積されているため、投資物件として、運営計画が立てやすいというメリットもあるため、不動産投資に向いていると言えます。


老朽化=大きなリスク…
というイメージは間違い!?

建物の老朽化。それは不動産投資を行う上で、避けては通れないリスクです。そこで生じる主なリスクは、修繕費の発生と、見た目の劣化による人気や価値の下落。こう書いてしまうと、「老朽化=恐ろしいリスクなのでは?」と思われてしまいますが、実はそこまで大きなリスクだとは言えません。なぜなら、正しいスパンで大規模改修を行ったマンションは、その後、数十年単位で大きなコストがかかることはありません。また、ある一定以上の築年数を過ぎると、マンションの価格は下がりにくくなる傾向もあり、非常に安定した価値を保ち続けることができ得るからです。管理が行き届いている物件であれば、むしろ価値が上昇していくというケースすらあります。

計画的な修繕で建物寿命は延命できる

RC造、SRC造の建物であれば法定対応年数は47年と定められています。
しかし、この「47年」という期間は、税務上の減価償却費を計算するために定められた年数であり、実際の建物寿命とは異なります。大規模な修繕を行うことにより、約60年以上の寿命を維持することが可能だと言われています。
優良なマンションでは、建物管理会社とマンション管理組合が協力しあい、「10年から15年周期で行う大規模修繕工事に備えた必要経費」を確保しておくための 「修繕積立金」制度を用意しています。築年数による老朽化を完全に防ぐことは困難ですが、定期的な大規模修繕を行うことで、老朽化の進行を遅らせ、資産の価値を維持することを可能にしています。

「新耐震」と「旧耐震」…2つの基準

日本は地震大国と言われるだけあり、建物の耐震技術は世界的に見ても非常に高度なものと言えます。とは言え、全てのマンションが「地震に強い」とは言えません。では、どのように判断するのがよいのでしょうか。その基準の一つが、建築基準法の「新耐震基準」に適用した物件であるかどうか。「新耐震基準」は 1981 年につくられたものなので、1981 年 6 月以降に建てられた建物であれば、「この基準を満たした比較的地震に強い物件である」と判断することができます。
その一方で、1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件の中にも、信頼性の高い建物は存在しており、また、旧耐震物件に対する新しい対策もはじまっているため、一概に旧耐震物件=リスクが高いとは言い切れないのが実状です。このあたりについては、ぜひ一度、詳しいお話をさせていただければと思います。

地震保険でリスクヘッジを

また天災リスクの軽減策として最も有効なのは「地震保険」です。地震保険は火災保険に付帯し、住宅やこれに収容される家財が保険対象となります。地震保険は火災保険の保険金額は 30%~50% の間で設定され、保険金額は建物 5,000 万円、家財 1,000 万円が上限です。実際の損害に対して保険金額を上限に保証する火災保険とは違い、地震保険にはこのようなさまざまな制約があります。これは、「被害を受けた建物を再構築する」損害保険の考え方とは異なり、地震保「被災後の生活の再建に保険金を使う」という地震保険ならではの考え方によるものです。

火災発生から復旧までの流れ

全て建物にとって火災は避けなければならない事態です。そのために、日本の住宅には厳しい法規制や基準が設けられ、さまざまな耐火素材や防火設備が取り入れられています。しかし、それでも、「絶対」はありません。ここでは、万が一、所有している物件が火災に遭ってしまった場合、どんな流れで復旧が行われるのかをご紹介いたします。

年金受取額平均比較 年金受取額平均比較
火災発生から復旧までの流れ
火災発生から復旧までの流れ 火災発生から復旧までの流れ

全工程にかかる日数は約60日程度

復旧工事費用例
復旧工事費用例 復旧工事費用例

将来的な売却も視野に入れて考える

所有している不動産物件を売却しようとしたとき、市場ですぐに売れなかったり、希望価格で売却できないリスクを「流動性リスク」といいます。ずっと不動産を持ち続けるのであれば問題はありませんが、さまざまな状況の変化の中で、売却する必要性や機会が生じることも考えられます。そのような可能性も考え、「売却しやすい物件」を購入段階から考えておくことが重要です。

年金受取額平均比較 年金受取額平均比較
売却しやすい不動産の特徴
空室リスクの低い物件
想定利回りを得られる可能性が高いため、需要が見込め、売却しやすいといえます。利便性に優れ、賃貸需要も高い「都内の人気エリアにあり、駅から徒歩 10分圏内」の物件があてはまります。
管理の行き届いた物件
中古不動産は「見た目」が判断の大きなポイントとなります。物件の外観や内部がきちんと管理されていると売買されやすいため、購入時には管理面も十分に考慮する必要があります。
他の物件と差別化できる物件
「間取りが一般に分譲されるタイプと異なる」など、他の物件とは異なる特徴があれば、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能となります。

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